Un detector de humo es la única cosa en una casa rentada que la ley de Texas exige que funcione el primer día y luego deja que se quede callada. La ley es corta, es más vieja que la mayoría de los detectores que rige, y en una casa moderna es todo el caso.
Qué es. El Código de Propiedad dice que un detector de humo debe estar diseñado para detectar tanto los productos visibles como los invisibles de la combustión, diseñado con una alarma audible para una persona en las recámaras a las que sirve, y probado y certificado para usarse como detector de humo por Underwriters Laboratories, Factory Mutual Research Corporation o United States Testing Company; a petición, para una persona con discapacidad auditiva, debe además ser capaz de alertar a una persona con esa discapacidad en las recámaras a las que sirve. Puede funcionar con pila, con la corriente de la casa o con lo que exija una ordenanza local (Código de Propiedad, sección 92.254, en inglés).
Dónde va. El casero, el arrendador en la ley, debe instalar por lo menos un detector de humo en cada recámara separada de la vivienda. Si un solo cuarto es donde el inquilino come, está y duerme, va en ese cuarto; si varias recámaras dan al mismo pasillo, debe instalarse por lo menos un detector en el pasillo, en la cercanía inmediata de las recámaras; y si la vivienda tiene varios niveles, debe haber por lo menos un detector en cada nivel. Una vivienda ocupada antes del 1 de septiembre de 2011 puede usar detectores de pila que no estén conectados entre sí, salvo que el reemplazo de un detector que estaba ahí el primer día de ocupación debe cumplir con el código de construcción que aplicaba entonces (sección 92.255, en inglés).
Cuándo se prueba. Aquí está la parte que decide los casos. El casero debe determinar que el detector de humo está en buen estado de funcionamiento al inicio de la posesión del inquilino, probándolo con humo, oprimiendo el botón de prueba o siguiendo otros procedimientos de prueba recomendados por el fabricante para ese modelo. Después de ese día, durante el plazo del contrato o de una renovación o prórroga, el casero tiene el deber de inspeccionar y reparar un detector de humo, pero solo si el inquilino le avisa de una falla o le pide que lo inspeccione o lo repare. El deber no alcanza el daño que causaron el inquilino, su familia o sus invitados, a menos que el inquilino pague por adelantado el costo de la reparación; una petición debe atenderse en un tiempo razonable, considerando la disponibilidad de materiales, mano de obra y servicios; y el casero no está obligado a poner pilas a un detector de pila después de que el inquilino toma posesión si el detector estaba en buen estado cuando la tomó (sección 92.258, en inglés). La ley le da al casero un día de certeza y al inquilino todos los días que siguen.
Qué pasa cuando no. Un casero es responsable conforme a ese subcapítulo si no instaló un detector de humo al momento de la ocupación inicial del inquilino, o si no instala, inspecciona o repara el detector a más tardar el séptimo día después de que el inquilino le da aviso por escrito de que puede ejercer sus recursos bajo la ley si el casero no cumple con la petición en siete días (sección 92.259, en inglés). Los recursos son una orden judicial, una sentencia contra el casero por los daños que sufrió el inquilino por la violación, una multa civil de un mes de renta más cien dólares por ignorar el aviso de siete días, las costas, los honorarios de abogado y el derecho a dar por terminado el contrato sin ir a la corte (sección 92.260, en inglés). El inquilino también responde: el que le quita la pila a un detector sin reponerla de inmediato con una que sirva, o que a sabiendas lo desconecta o lo daña intencionalmente y hace que falle, es responsable ante el casero, a menos que al casero le hubieran pedido arreglarlo y no lo hubiera hecho (sección 92.2611, en inglés).
Quién más puede demandar. La ley no se detiene en el contrato. Un invitado o visitante del inquilino que sufra un daño por la falta del casero de instalar, inspeccionar o reparar un detector de humo como lo exige la ley puede obtener una sentencia contra el casero por el daño, y uno que sufra un daño porque el inquilino le quitó la pila o desconectó el detector puede obtener una sentencia contra el inquilino (sección 92.2611, en inglés). El primo dormido en el sillón, la amiga que se quedó a pasar la noche, el niño de visita el fin de semana: la ley los nombra, y nombra a las dos personas que les debían el sonido.
Por qué el sonido es el caso. El laboratorio federal de incendios midió lo que vale un detector en una casa amueblada como se amueblan las casas ahora. En sus incendios con llama en los muebles, el tiempo que el estudio contó antes de que las condiciones en el hogar se volvieran insoportables promedió 177 segundos, menos de tres minutos, contra 1,036 segundos, unos diecisiete minutos, para la misma medida en las pruebas de 1975 con las que se compara; y en los incendios sin llama los detectores fotoeléctricos percibieron el fuego en promedio 30 minutos antes que los de ionización (NIST, 2008, en inglés). La física de por qué se encogió el reloj es El flashover. La conclusión para un caso es simple: en un cuarto que arde por completo en cinco minutos, nada más que el detector puede darle a una familia dormida los tres minutos, y por eso una ley sobre un disco de plástico es una ley sobre muerte por negligencia.
La jugada: en un incendio en una casa rentada, haga tres preguntas en el orden de la ley. Si había un detector en cada lugar que nombra la sección 92.255, cosa que las fotos del investigador de incendios suelen contestar. Si funcionaba el primer día, que es el formato de inspección de entrada, la propia lista del casero y el testimonio de quien entregó las llaves. Y si hubo aviso, porque “nadie me dijo” es toda la defensa del casero bajo la sección 92.258, y la respuesta está en los mensajes del inquilino, en la bitácora de mantenimiento y en las órdenes de trabajo. Papelito habla. Luego ábralo: esa ley es un deber, y los deberes de un caso de invitado, de un caso de producto defectuoso contra lo que haya empezado el fuego, y de la regla ordinaria de que un propietario responde por un peligro del que tenía conocimiento corren a su lado. Una advertencia. El detector mismo es la prueba, el disco de plástico con su fecha de fabricación, su compartimiento de pila y su botón de prueba, y es lo primero que una cuadrilla de limpieza tira. La carta de preservación (Spoliation, en inglés) es la que lo pide antes que el contenedor.
Todas las fuentes en inglés. Código de Propiedad de Texas, sec. 92.254 (incisos (a), (a-1) y (b)); sec. 92.255 (incisos (a) y (b)); sec. 92.258 (incisos (a) a (f)); sec. 92.259 (incisos (a) y (b)); sec. 92.260 (fracciones (1) a (6)); sec. 92.2611 (incisos (a), (c) y (f)). NIST, Questions and Answers Clarifying Findings of NIST Home Smoke Alarm Study (25 de febrero de 2008), que resume la Technical Note 1455 (2004) (la tabla 4 para los 177 y los 1,036 segundos; los 30 minutos). Información general, no asesoría legal. Cifras y textos tal como estaban publicados al momento de esta publicación.
